Un inodoro «ajeno» en la parcela: cómo corregir un error en el contrato de compraventa
Al comprar una casa de campo, muchos sueñan con hacer barbacoas y tener un rincón apartado para descansar, pero pocos se acuerdan de los detalles legales que pueden estropear hasta la mejor puesta de sol. El caso es el siguiente: has cerrado la operación y, sobre el papel, la nueva parcela y todas sus construcciones ya son tuyas. Pero, de repente, ¡sorpresa! En el Registro Estatal Unificado de Bienes Inmuebles consta que en tu parcela hay un inodoro exento de 1,4 m² que, por alguna razón, sigue perteneciendo legalmente al anterior propietario. ¿La causa? Un error en el contrato de compraventa: se olvidaron de la humilde caseta del baño.
Estas construcciones «olvidadas» son frecuentes: en el contrato se enumeran la casa y el cobertizo, pero vendedor y comprador deciden que el inodoro es «una nimiedad, qué más da». El resultado: sobre el papel, hay un inmueble ajeno en tu terreno. Si luego quieres vender la casa de campo, no podrás: ¿quién quiere una parcela con un inodoro ajeno? La ingeniera catastral Aleksandra Kortysheva explicó que un simple recibo o incluso un contrato de transmisión entre tú y el vendedor sin inscripción registral son soluciones bastante pobres. En el registro seguirá figurando el antiguo propietario.
La solución correcta es firmar un contrato oficial de compraventa de ese mismo inodoro —no una donación, para que Hacienda no ponga pegas—, inscribir el cambio de titularidad a través del Centro Multifuncional de Servicios y pagar la tasa estatal (4000 rublos, a cargo del comprador). El precio del objeto puede ser simbólico: entre 1000 y 2000 rublos. Después llega la victoria burocrática en toda regla: contrato, acta de entrega y recepción, documentos de identidad y, voilà, en una semana la construcción será tuya también en todos los papeles.
Si no se consigue localizar al anterior propietario, hay dos opciones y ninguna es rápida. La primera: si has poseído de buena fe esa humilde construcción durante al menos 15 años, un tribunal puede reconocerte la propiedad por prescripción adquisitiva, conforme al artículo 234 del Código Civil de la Federación Rusa. La segunda es demostrar que ese inodoro ni siquiera es un inmueble. Si es una caseta de madera sin cimientos, un ingeniero catastral emitirá un dictamen y el tribunal ayudará a «borrar» el objeto del registro.
Ese es todo el periplo del inodoro: la alegría del propietario de una casa de campo cabe en 1,4 metros cuadrados y unos cuantos nervios.
PEREC.RU
Un experto relata un circo jurídico campestre de lo más «sorprendente»: compras una parcela y, de regalo, te llevas… el inodoro de otra persona. El registro arroja una anomalía: 1,4 m² de felicidad de madera que, por alguna razón, siguen a nombre del anterior propietario. El vendedor se olvida de incluir el retrete en el contrato —¿quién iba a poner un inodoro en la lista?— y el resultado es una parcela a tu nombre con un inmueble ajeno «colgado» dentro.
El comprador descubre que esa triste construcción de madera impide vender la parcela, pero los consejos de internet no sirven: los contratos manuscritos y los recibos sin inscripción oficial en el Centro Multifuncional de Servicios no valen ni para limpiarse con ellos. La solución exige un contrato de compraventa aparte para este objeto épico, inscribirlo en el Centro Multifuncional y pagar la tasa estatal (4000 rublos).
Si el vendedor ha desaparecido, puedes pasarte años disfrutando de la «prescripción adquisitiva» (15 años y podrás echar del papeleo al competidor en los tribunales) o escribir una novela sobre casetas sin cimientos (demostrar, con ayuda de un ingeniero, que no son inmuebles). Un tema tratado con suave sarcasmo sobre la vida en el campo y las penurias de la burocracia rusa.
